"Kaufen Rentabler Als Mieten? Das Ist Eindeutig Quatsch"

Ich habe das mal für verschiedene Zeitfenster von 30 Jahren berechnet, angefangen bei 1970. Dabei habe ich verglichen, wie viel Vermögen am Ende der 30 Jahre bei zwei sonst gleichen Haushalten übrig bleibt. Einer davon kauft eine Immobilie und einer mietet eine Wohnung und kombiniert das mit einer Kapitalmarktanlage in zwei breit gestreuten ETFs auf Aktien und Anleihen.

ZEIT ONLINE: Was kam dabei heraus?

Kommer: In der Mehrzahl der Zeitfenster seit 1970 führte Mieten in Deutschland kombiniert mit einer einfachen ETF-Kapitalmarktanlage zu einem höheren Endvermögen als eine Selbstnutzerimmobilie

Wenn man im Idealfall genau vor 13 Jahren gekauft hat und den Kaufpreis zu 90 Prozent mit Fremdkapital finanzierte, dann hatte man in der Tat als Selbstnutzer eine weit höhere Eigenkapitalrendite als ein Mieter mit ETF-Depot. In der gesamten Zeit davor ab 1970 war das aber nicht der Fall. Ähnliche Ergebnisse haben Ökonomen übrigens für die USA und andere Länder errechnet. Das Klischee, dass Kaufen eigentlich immer der richtige Weg ist oder gar rentabler ist als Mieten, ist eindeutig Quatsch.

Ein Beispiel: Käufer, die ihre Immobilie zu 70 Prozent mit Fremdkapital finanzieren, zahlen für die gleiche Immobilie monatlich etwa 20 Prozent als Mieter. Legt man als Mieter das Eigenkapital und diese monatliche Ersparnis am Kapitalmarkt an mit einer erwarteten Rendite von etwa sieben Prozent, entsteht relativ zum Weg übers Eigenheim meistens ein Vorteil.

Machen wir doch mal ein Gedankenexperiment: Teilen Sie die Bevölkerung in zwei Gruppen. Eine kleine Gruppe von wenigen Tausend Haushalten hat einen Ferrari, die andere größere Gruppe hat keinen Ferrari. Jetzt messen Sie das durchschnittliche Vermögen in beiden Gruppen. Sie werden feststellen, dass die Gruppe mit dem Ferrari vermögender ist. Ist der Ferrari ausschlaggebend für den Vermögensunterschied? Nein, natürlich nicht. Er ist eine Begleiterscheinung des Vermögensunterschieds, nicht seine Ursache. So ist das auch mit Wohneigentum.

Und wie wir jetzt wissen, zahlt der Mieter auch noch 20 Prozent weniger fürs Wohnen. Und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Wenn ein Mieter diese 20 Prozent jeden Monat verballert, anstatt sie zu investieren, dann wird sein Nettovermögen nach 20 oder 30 Jahren natürlich nicht an das des Eigentümers heranreichen. Wenn man Kaufen oder Mieten im Sinne der Eigenkapitalrendite finanzmathematisch korrekt vergleichen möchte, muss man jedoch unterstellen, dass Käufer und Mieter jeden Monat gleich viel für Wohnnutzen und Vermögensbildung ausgeben. Das ist in der Realität aber häufig nicht der Fall.